コミュニティビルダー協会コラム ～民間住宅ローンの貸し出し動向調査から（２）

コミュニティビルダー協会コラム  ～民間住宅ローンの貸し出し動向調査から（２）

２月も後半になって少し暖かい日が増えてきましたね。本当にうれしいです。

前回に続き２月３日に住宅支援機構から”フラット３５を除く”「民間住宅ローンの貸し出し動向調査」のまとめです。

１．調査の概要

①調査対象：全国３３０金融機関

②回収数　：307（回収率93％）

③調査期間：２０１６年９月１日～１０月３０日

…注意点として、昨年の調査なので「２０１５年」が対象だということです。

２．調査結果

⑧取り扱い中の商品（政策連携型）

…いかめしい名前がついていますが、「長期優良住宅なら金利優遇」とかそういうタイプの商品です。

…「環境配慮型」って省エネ関連です。こうしてみると、地域との連携とかぜんぜんないですよね。もっとも、これからお客様とのコミュニティをつくっていけない金融機関はよほど考えないとやっていけなくなると思います。

⑨取り扱い検討中の商品（貸し付け条件、対象者）

…これから増やしていきたい種類のローン商品ということです。

…女性向けローンが一番で、次に長期間固定ローン、そして単身者用ローンということですね。これはつまり、低結婚時代でも女性のほうが「住宅をもつ」ということに意識が高いことを理解しているわけです。裏を返せば「女性おひとり様」向けのローン商品はまだまだ少ないわけで、これは住宅業界でも「女性おひとり様」のニーズが出ているけれども単価も低めなので大手は本気でとりに行っていないと思います。こういった「まだニッチ」の市場を開拓するのもひとつの生き残り方法ではないでしょうか。

⑩取り扱い検討中の商品（政策連携型）

…こちらは国や市町村の方針に沿った形でのローン商品で検討しているものになります。

…「移住促進型」が上位に入っていますね。これは現在、いろいろな地方の市町村が「移住してくれる若い人向け」補助金を出しているのと連携したうごきですね。（参考：篠山市「若者定住住宅補助金」http://www.housingbazar.jp/media/2017/02/23/post-6455/）

⑪リフォームローンの平均融資額

…単純平均での融資金額は470万円になりますが、意外に200万円～300万円が一番多くて、600万円～1000万円の融資は少なくて1000万円以上になるとまた増える、といった傾向にあります。自己資金で支払う分を考慮したとしてもおそらく７００万円～1200万円くらいのリフォームの場合は、現金で支払っている人が多い層なのかもしれません。この層を狙うかどうかは会社さんしだいでしょうね。

⑪審査内容や基準の変化

…本審査（ローン借入に関する正式審査）に関して、景気や自己資本規制など外部環境の変化による審査内容や基準の変化については、6割強が「ほとんど変わらない」としています。ただ、第2地銀や信用組合の場合は少し慎重・厳格化に傾いているようですね。

⑫最近、重要度が増していると考えられる審査項目

…上から順に「返済負担率」「職種、勤務先、雇用形態」とあって、今までいわゆる「担保」といわれていた「担保となる融資物件の時価」「預貯金や資産の保有状況」が下がっています。おそらくこれは、近年よくいわれている「担保より人を見るように」ということも少しはあると思いますが、単純に「土地のない1次取得者がほとんどなので担保のとりようがない」というのが本当のところではないでしょうか。ただし、そうなると月々の返済に無理がでないかというのは厳しく見るわけですね。やはり建築会社も最低でも返済負担率計算くらいはできるようにならないと無駄足を踏むと同時にお客様をがっかりさせることになりかねません。

⑬中古住宅の担保評価方法

…これをみると、国が中古住宅の後押しをして性能を明らかにしていこう、という旗振りをしてはいても融資する側の金融機関はそれぞれの内容を勘案することはほとんどなくて未だに単純に築年数でしか判断していない、ということですね。ぜひ国のほうからも働きかけてほしいところです。

今回のまとめ

①建てる住宅の性能での優遇は金利と補助金がリンクしている可能性が高いので取りこぼししないよう注意しましょう！

②工務店さんは「返済負担率計算」くらいはできるようにしておきましょう！

③これから「変動金利」から「長期固定金利」商品へ金融機関はシフト

④迷ったときは10年固定タイプを検討しましょう。

…もちろん、今回の記事を読めばわかるように金融機関によって推し商品は違いますので、お客様の属性によっておすすめする金融機関を選ぶ際の参考にしてもらえればと思います。

記事　コミュニティビルダー協会理事　浄法寺