間違った土地探し

おはようございます。

間違った土地探しをしていませんか？

土地と建物の予算配分を間違えると、家は建たない？

土地予算と建物予算の調整は？

土地を探すとき、学校区や利便性を追求すると、建物予算が不足して、

思い通りの家が建てられないし、自分の思い通りの家を

建てようとすると、土地予算が不足し、希望の土地が買えない。

したがって最終的には、土地費用を押えるために、

郊外に、場所を替えたり、土地面積を狭くする。

または、建物費用を押えるために、建物を小さくしたり、

グレードを下げる･･･。

このように調整をしながら、最適な案をみつけることがポイントです。

土地を買って良いか、どうかの判断は？

その1

仮に、希望の土地がみつかった時、人気のある土地は不動産屋さんに

行っても、大体10日間位しか土地の予約を待ってくれません。

土地は早い者勝ちなのです。

したがって、10日間の間にあなたが売買契約を結ばないと、

権利は次の人に移ります。

10日間の間に、建築会社を決めて、どんな家をいくらの予算で建てるか？

そして、全体の資金計画は大丈夫か？

・・・など全てを検討し決断して土地の売買契約(ローン停止条件付)を結びます。

この点が土地を探し、建物を含めた住宅ローンを利用するときの一番難しい所です。

したがって、先に建設会社を決めて一緒に土地を探す方が、慌てたり、

見切り発車をしたりして、失敗する確率が少なくなります。

その2

自分の土地だからと言って、自分の思い通りの家が建てられる訳では有りません。

どんな家を建てて良いかは、建築基準法や民法　などで決まっています。

たとえば・・・

敷地の前の道路幅が３ｍしかない場合は、５０ｃｍ分は家も塀も作っては

いけません。・・・セットバックと言います

敷地内に計画道路があれば、将来立ち退きの可能性があるし、コンクリート造の

建物は建てられません 。

隣に住宅がある場合、敷地境界線から１ｍ未満の場所に、他人宅を眺めること

が可能な窓を設置する場合、目隠しを設置しなければならない・・・民法

その他にも ・・・

良い 土地だと思っても、地盤が弱く地盤補強工事が必要となり、

高い買い物になることがあります 。

公共下水道か浄化槽か？ 給排水の引き込み工事が必要か、どうか？

など土地を買うかどうかを決める時、このようなことも含めて検討しないと、

結局、高い買い物になったり、思い通りの家が建たなかったり、

予算オーバーになることがあります。

特に工事費についは不動産屋さんでは分かりません。

したがって、ある程度信頼できる建築会社の候補を見つけ、

相談しながら土地の選定をされると失敗がありません。

とりあえず先に土地だけ買うと後悔します？　

いい土地が見つかった時、土地だけ先に買い後から家を計画して建てる

これを土地の先行取得と言います。

こ場合、自己資金がたくさんあれば問題はないのですが、土地、建物の両方を

住宅ローンで計画する時は注意が必要です。

ローを土地、建物別々に組む場合と合わせて組む場合がありますが、

どちらの場合も大体の建物予算や家づくり全体の資金計画を元にローン審査を受けます。

また先行取得と言っても、すぐ建てる時と１年後位に建てる時があります。

それによって１つのローンになるか２つのローンになるかがあり、

融資関係の費用も違います。

また建築するとき土地購入時に比べてローン金利が上がっていたら、最悪、

借り入れ金額が減ることがあり、総額が同じでも利息分が増え建物分が少なくなり、

当初予定していた大きさの家が建たないという危険性があります。

このような理由で土地の先行取得は、余分に費用が必要になったり

計画変更のリスクがあるのでお勧めできません。

ここでとても大切なお話をします。

なぜ土地購入で失敗している人が多いのか？

その理由は・・・

●1000万～2000万円の大金が動く

ほとんどの人は不動産取引の経験がないので、分からないことが多い

不動産取引の法律は素人の人には難しい

不動産取引はリスクが大きいので、一般的に専門家である宅建業者に 依頼する

宅建業者の仲介手数料は法律で決められている・・・守られている

不動産は見えない部分（地下、外から見えない内部など）があるのでリスクがある

このような理由で、不動産業界は　グレーの部分　が多いのです。

私たちは仕事柄、土地探しで失敗し後悔している方を

多く見てきましたしご相談もお受けしました。

反対に「濡れ手に粟」のような話も聞いています。

土地探しをする前に、土地購入の契約書に判子を押す前に

土地に詳しい設計士・工務店に相談しながらいい土地探しをして下さい。