これから家づくりを進めるみなさんへ
住まいづくりのポイントと流れ

住宅雑誌などのアンケートを見てみると、家づくりに失敗した人の意見は大きく３つに分かれます。

①予算オーバーしてしまった！（こんな費用がかかるなんて…）
②間取りで失敗してしまった！（こんな家じゃない…）
③会社・担当者で大失敗！　　（任せるんじゃなかった…）

逆にいえば、この３つを押さえておけば大きな失敗はないはずです。
つまり…

①間違いのない資金計画の組み方
②間取りのチェックポイントとは？
③良い建築会社を見極める為には？

となります。

それぞれをもう少し具体的にすると…
①間違いのない資金計画の組み方
　a.自己資金や住宅ローンの種類を知る
　b.自分に合った支払い方法を見つける
　c.住宅に入居するまでにどんな費用がかかるのかを知る

②間取りのチェックポイントとは？
　a.下準備に何が必要か？
　b.“良い間取り”の条件とは？

③良い建築会社を見極める為には？
　a.建築会社の特徴、分類
　b.安心できる担当者とは？

a.自己資金や住宅ローンの種類を知る

• 「自己資金」…預貯金などの現金から用意する資金
• 「住宅ローン」…どのような商品でも大きく分けると下記の３つに分けられます。

b.自分に合った支払い方法を見つける
一概には言えませんが、例えば公務員のような給与が一定の職種の方は「全期間固定金利」のほうが安心でしょう。逆に給与が景気に応じて変化するような職種の方は「変動金利」のほうは良いかもしれません。
現時点では、住宅ローン金利が低い水準にありますので、出来るだけ長い期間を固定金利で住宅ローンを組むとリスクが低いと言えます。どのタイプが良いかは、職業やライフスタイル、家族構成によっても変わりますので、計画の初期段階で金融機関や建築会社の担当者に相談してみましょう。

C.住宅に入居するまでにどんな費用がかかるのかを知る
家が出来て住むまでに以下のような費用が必要です。もし、建築会社さんから出された見積りで足りない項目があったら確認してみましょう。

■建築工事費
→本体工事費…いわゆる「標準仕様価格」。一般的に「坪単価」と呼ばれている部分。
　各社各商品によって基準が違います。
→付帯工事費…いわゆる「オプション」。お客様の敷地条件や要望によって変わります。
　屋外給排水工事やグレードアップ工事など。
■別途工事費…建物以外の工事費です。
　　　　　　　外構工事（カーポートや門扉など）、照明器具・カーテンなど。
■消費税…上記の工事費に対して５％
■諸費用…市役所などに対しての手続き費用です。
　　　　　確認申請費用、登記費用、住宅ローン手続き費用、火災保険料など。
■その他…引越し費用、仮住まい、地鎮祭、上棟式費用など。

a.何を準備したら良いか

①事前調査
敷地の法的規制、実測寸法、地盤状況を明らかにしましょう。
ここに不備があると後々のプラン変更や思わぬ費用が追加されます。
専門的な知識が必要なので、建築会社や測量会社に依頼しましょう。

②要望のとりまとめ
どのくらいの部屋数が必要か、それぞれの広さはどうか。吹抜けやベランダは必要か、など間取りの要望を家族で出しあいましょう。できればそれぞれの要望の優先順位を決めておくとプランニングがスムーズに進みます。


b.良い間取りの条件とは

①予算内に収まっていること
どんなに要望を叶えていても、住宅ローンの支払いに無理が生じたり、生活に支障をきたしてしまっては元も子もありません。きちんと資金計画をして可能な予算を算定してからプランニングを始めましょう。

②基本条件がおさえられていること
以下の条件が揃っているか確認してみましょう。

• 採光、通風…必要な日当たりは確保できているか。換気はスムーズに出来そうか。
• 動線計画…家事動線や生活動線、来客導線は考えられているか。
• 強度計画…同じ工法の同じ大きさの家でも間取りによって強度が変わります。
• 耐震基準はどのランクで考えられているか。
• 健康計画…住む人のアレルギーなどに対応した素材、機器が使われているか。
• ライフスタイル…自分達がその家で楽しく快適に暮らせそうか。

a.建築会社の特徴・分類

①規模による分け方

• 地域工務店
  基本的に１店舗で地域密着型。日本の一戸建ての約７０～８０％を施工している。会社によって商品・技術力は千差万別なので、よく比較検討した方が良い。
• ハウスメーカー
  全国に支店・店舗をもち、住宅展示場にモデルハウスを出している。日本の一戸建ての２０～３０％を施工している。どの店舗でも一定水準以上の商品・技術力をもっている。店舗の成績が悪いとその地域から撤退してしまうこともある。

②施工方式による分類

• 直営方式
  自社で販売し自社で施工を行う方式。施主からすると中間マージンがかからない、連絡が早い等のメリットがある。
• 下請け方式
  自社で販売し下請けの工務店や工事店で施工を行う方式。 会社側からすると多くの物件を建てるには便利。
• 代理店方式
  自社は商品開発や資材供給、営業支援。販売・施工は別の会社。会社側からすると販売拠点を増やすには便利。

b.安心できる担当者とは

同じ会社に頼んでも担当者が代われば建てる建物も変わるというのが住宅業界です。個人で最大の買い物をまかせるには、担当者への安心、信頼が欠かせません。
では、安心できる条件とは

①一生懸命に対応してくれる
イコール「まめ」であるということ。家が出来るまでの長い期間、たとえ優秀でも連絡の少ない担当者では不安が募る一方です。
②知識が豊富である
担当者の家に関する知識が豊富であるほど施主に合った提案をしてくれるので、悩みが少なく楽しく家づくりを進められるでしょう。
③打合せ事項は書いて残す
住宅産業は別名「クレーム産業」と呼ばれています。そのトラブルの原因のほとんどは「言った、言わない」の口約束です。書いて残す担当者はそれだけでかなりのトラブルを防いでくれます。
④約束を守る
時間を守る、持ってくると言ったものはきちんと持ってくる。基本的なことですが、このような事を守れない担当者は取り返しのつかないトラブルを招きかねません。

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流れの順番を間違えてしまうと、出口のない迷路に迷い込んでしまったようになるのが家づくりです。 楽しくスムーズに家づくりが進むように流れを設定してみました。

このハウジングバザールのようなサイトを見たり、住宅雑誌などを見ながらこういう素敵な家がいいなぁ・・・というだけでなく

●どんな暮らしをしたいのか、しそうなのか
例えばプライバシーを尊重する方向なのか一緒にコミュニケーションをとる方向なのか考えてみましょう。
●どんな雰囲気の家に住みたいか
例えば西欧風なのかモダン風なのか和風なのかなど、インテリアも含めて考えてみましょう。
●どのへんの場所に住みたいのか
通勤や学区、町の雰囲気、土地の値段など漠然とでも話しあってみましょう。
●どのくらいの予算をかけようか
初めの時点では住宅ローンなどは判断しづらいので、預貯金からどの程度あてるか、月々の支払いはどの程度までにするか、など大まかにでも考えてみましょう。

といった事を漠然とでも家族で話しておくと、後々家づくりの“軸”がぶれないですみます。業者選びの段階で“軸”がないと、迷うだけ迷ってしまい家づくりが嫌になってしまうこともあります。楽しく家づくりをするためにも家族内でのお話は出来るだけしておきましょう。勿論、判断できないことはとっておいて、後々専門家に聞いても良いと思います。

ある程度、建てたい家がイメージできてきたら、自分たちに無理のない資金繰り・予算はどのくらいなのか目安をつけましょう。 せっかく気に入った会社と打ち合わせを進めていたのに資金的に合わないと分かったら悲しくなってしまいます。
方法としては・・・

●銀行サイトのローンシュミレーションなどを利用する
気軽に利用できますが本当に大まかな計算しかできませんし、きちんとしたものだと入力が大変です。
●銀行のローンセンター・ローンプラザなどの専門窓口に相談に行く
お客様の内容に合った商品（一口に住宅ローンといっても様々な種類があるのです）を提示してくれるでしょう。相談したからと言って、その銀行を利用しなければならないということもないので気軽に相談してみましょう。
●住宅会社の営業マンに相談してみる
ある程度絞り込んでいたら、直接その会社の営業マンに相談してみるのも良い方法です。知識の持った担当者なら客観的にどのような商品が可能か示してくれますので話が早いといえます。

どんなに資料を集めても、自分たちの家がどのようなものになるかは、実際の物を見ないと分らないものです。

カスタムメイドの極致ともいえる“家”という商品の特徴ともいえます。ですから、気後れせずにコンタクトを取って自分たちの家を具体化してみましょう。

ここで大切な事は「事前予約して見学に行く」ということです。予約なんかしたら、しつこくされそう・・・と思われるかもしれませんが、「しつこく訪問はちょっと…」と言えばまず大丈夫です。せっかく時間をとって見学に行くのであれば、きちんと説明して貰った方が絶対に参考になります。

モデルハウスも参考にはなりますが、大きさや仕様のグレードなど、自分たちには合わないケースがほとんどです。また、構造などもカタログを見てイメージしていたものと現場で実際に見た場合では大きく違っていた、というケースも良く聞きます。引き渡し後のお宅を拝見する場合には、気になるアフターのことをそっと聞いてみるのもすごく参考になるでしょう。

今までの段階で、ある程度会社も絞られて間取りや仕様・見積もりの提案を受けることになるでしょう。このときに気をつけなければならないことは

• 間取りや仕様・設備の要望はあまさず伝えているか
• その要望はどの程度反映されているのか
• 建物の価格だけでなく“その他の必要な費用”はすべて見積もりされているか
• その会社、担当者は本当に信頼できるか

といったことが挙げられます。一生に一度の大きな買い物です。“これは見積もりに入っているだろう”これはこの仕様のはずだ”などの思い込みは大変危険です。疑問があれば必ず確認しましょう。

いよいよ家づくりを任せる相手を決める時が来ました。
契約書には

• 契約金額
• 資金計画（資金繰りおよび入金時期など）
• 設計図書
• 仕様書
• 約款
• 工期

などが綴じ込まれています。ここで大事なことは“前もって”綴じ込まれる内容を渡してもらい確認しておくということです。その場になって眼を皿のようにしても、見落としてしまうかもしれません。必ず前もって確認しておきましょう。

また、約款に関しては保証や支払い条件など、大切な情報がたくさん載っています。 担当者に説明して貰い、分からないところは必ず確認しましょう。

また、こういった重要書類はひっこしなどで無くしたりしないよう、クリアファイルなどにいれてしっかりと保管しましょう。

設計図・仕様書をもとに細かい部分を決めていきます。現在では役所に提出する確認申請は厳格になっており、後からの変更は大変な手続きが必要となります。妥協せず決めていきましょう。このとき大事なことは、“費用がかかる時は言ってください”と前もって宣言しておくことです。気分よく決まったのに後から“オプション費用”を請求されては、また選びなおすことにもなりかねません。

住宅ローンの手続きは一般的に

• 仮申し込み（仮審査）
• 本申込（本審査）
• 契約
• 実行（入金）

いう流れになります。必要書類（所得証明や権利証など）が多く、また公的証明は有効期限が３か月とされています。書類の不備や期限切れには十分注意しましょう。

解体工事日の1週間ぐらいには隣近所への挨拶はしておきましょう。おおまかな工期のわかるものや粗品などを持っていくのが一般的です。

一般的には神主さんなどを呼んで執り行います。もし、知っている神社・神主さんがいない場合は施工業者に手配してもらいましょう。費用や神主さんにお金の渡すタイミングなども前もって確認しておきましょう。

昔のように餅をまいたりすることは殆どなくなりました。まったくしないケースや大工さんたちに心付け　を渡すだけという事もめずらしくありません。地域によっても慣習が違いますので、親戚の方や施工業者に相談してみましょう。

一般的には引き渡し書類を交わし、家の鍵を渡されます。前もって竣工確認をしてから引き渡しに臨む場合もあります。火災保険は忘れずに入っておきましょう。

会社によって違いますが、定期点検を定めているところが多いようです。設備の調子がおかしい、何か気になる場合には遠慮なく連絡しましょう。早期発見が事態を深刻にしないケースが多いのです。
以上、家づくりの目安としてお役立てください。時々は、自分たちが現在どの時点なのか、この後は何をすればいいのかご確認ください。

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